Kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven cho nhà đầu tư mới năm 2022
Như mọi người đã biết, thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng rất nóng. Giá đất tăng cao ở khắp mọi miền tổ quốc đã lôi kéo nhiều nhà đầu tư (NĐT) mới tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, sau động thái siết tín dụng vào lĩnh vực BĐS của nhà nước, thị trường đã đóng băng rất nhanh. Thanh khoản của thị trường giảm sâu và nhiều nơi gần như không có giao dịch đặc biết là đất nền vùng ven các thành phố lớn. Hầu hết các NĐT mới tham gia chưa có kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven không thoát ra kịp phải chịu tình cảnh “kẹp hàng” không bán được.
Vậy, những NĐT mới cần có những kinh nghiệm, kiến thức gì để có thể bắt đầu tham gia đầu tư vào bất động sản ven đô? Tôi sẽ chia sẻ một vài kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven của cá nhân đến anh chị
kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven (Kinh nghiệm săn đất)
1. Chuẩn bị tinh thần, nguồn vốn đầu tư
Chuẩn bị tinh thần là một yếu tố vô cùng quan trọng trước khi tham gia vào thị trường BĐS. Vậy, chúng ta nên chuẩn bị như thế nào?
- BĐS cũng là một hình thức đầu tư nên không thể chắc thắng 100% được. Do đó, NĐT cần xác định trước tinh thần đầu tư là có thắng có thua, mua miếng đất này lời, miếng đất kia lỗ.
- Đầu tư BĐS cũng giống như 1 ngành nghề kinh doanh, nên với mức lợi nhuận từ 20% đên 30% một năm đã là một mức lợi nhuận tốt. Do đó, NĐT đừng kỳ vọng lợi nhuận từ miếng đất của mình lên tới 90 – 100% hay x3 x5 lần trong 1 năm.
- BĐS là một kênh đầu tư trung và dài hạn, do đó NĐT cần chuẩn bị tinh thần và nguồn vốn đầu tư cho trung và dài hạn.
- Tuân thủ kỷ luật trong đầu tư như mua, bán đều phải đúng nguyên tắc đặt ra từ ban đầu.
Chuẩn bị nguồn vốn đầu tư đất
- Vốn đầu tư đất phải là vốn nhàn rỗi trong trung và dài hạn chứ không dùng vốn ngắn hạn để đầu tư vì thanh khoản của kênh đầu tư BĐS không cao.
- Chỉ nên sử dụng tối đa 50% vốn vay và chỉ vay khi có đủ khả năng trả được lãi vay hàng tháng.
2. Hãy trả lời tất cả những câu hỏi dưới đây trước khi xuống tiền đầu tư đất
Có nên đầu tư mua đất thời điểm này không?
Đầu tiên, chúng ta cần phân tích tình hình vĩ mô của Việt Nam để biết được bối cảnh thị trường BĐS hiện tại đang diễn ra như thế nào? Cơ hội sinh lời có lớn không? thanh khoản thị trường có tốt không? Nếu anh chị không biết phân tích thì nên tìm hiểu vì mình đang đầu tư một khoản tiền tương đối lớn.
Ví dụ 1: Năm 2020, khi dịch bệnh covid 19 bắt đầu bùng phát ở Việt Nam. Để cứu nền kinh tế, ngân hàng nhà nước thực hiện nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách hạ lãi suất điều hành. Khi đó, các ngân hàng thương mại cũng đồng loạt hạ lãi suất huy động và cho vay xuống mức rất thấp khiến tiền rẻ tràn ngập thị trường (tiền vay lãi suất thấp và tiền nhàn rỗi không đi vào kênh tiết kiệm ngân hàng). Tiền rẻ khi đó sẽ chảy vào các kênh đầu tư có lợi nhuận cao hơn như chứng khoán, BĐS khiến giá BĐS và thanh khoản tăng mạnh, thanh khoản thị trường cũng tăng cao. Những lúc như này chúng ta nên đầu tư mua BĐS đặc biệt là mua đất vùng ven
Ví dụ 2: Quý 2/2022, Fed bắt đầu tăng lãi suất lần đầu sau khi giảm về 0%. Bắt đầu từ thời điểm đó, kỷ nguyên tiền rẻ đã kết thúc. Thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại, thanh khoản giảm, giá không tăng nữa. Sau khi các ngân hàng thương mại tăng lãi suất và NHNN siết cho vay lĩnh vực BĐS thì khi đó thị trường BĐS đi vào trạng thái đóng băng. Những lúc như này anh chị nên tạm thời dừng xuống tiền mua đất.
Theo kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven của cá nhân tôi thì bước này giúp chúng ta xác định được là thời điểm hiện tại có nên đầu tư mua BĐS hay không.
Nên mua đất ở đâu?
Khi xác định được là thị trường BĐS có thể đầu tư, chúng ta bắt đầu đi tìm khu vực để mua đất.
- Phải xác định rõ phân khúc BĐS đầu tư. Đó là đầu tư đất nền dự án, đất khu dân sinh, đất ven khu công nghiêp hay đất khu du lịch, nghỉ dưỡng….
- Khu vực mua đất ven đô không nên quá xa thành phố chúng ta đang ở để tiện đi lại nhiều lần và xem đất được kỹ hơn.
- Lựa chọn tỉnh, thành phố có thu nhập ngân sách cao như có du lịch, cảng biển, sân bay, khu công nghiệp lớn…
- Khu vực mua đất phải có tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng nhanh, kết nối hiện tại hoặc trong tương lai với trung tâm thành phố một cách thuận tiện.
- Khu vực mua đất nên có tỷ lệ gia tăng dân số cao, thu nhập người dân ở mức khá và có các chủ đầu tư lớn về đầu tư thì sẽ rất tốt.
- Phải xem lịch sử tăng giá của khu vực mua đất xem gần đây có đợt tăng nóng, hay sốt ảo nào không. Nếu có thì nên tránh những vùng giá cao đó.
Theo kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven của cá nhân tôi thì bước này giúp chúng ta khoanh vùng được tỉnh, thành phố có thể đầu tư được.
Tại sao lại mua ở khu vực đó?
Câu trả lời chính là lý do tăng giá của BĐS mà chúng ta chuẩn bị mua như sắp có sân bay, sắp có khu công nghiệp, sắp có dự án lớn ở bên cạnh, sắp mở đường, làm đường mới, dân cư sắp về ở….
Bước này giúp chúng ta khoang vùng nhỏ hơn về khu vực mà có thể đầu tư được.
Mua miếng đất như thế nào?
Sau khi xác định được khu vực để mua đất, bước tiếp theo chúng ta sẽ đi tìm xem nên mua mảnh đất nào? Bước này khá mệt vì anh chị sẽ phải đi lại nhiều để lựa chọn mua đất một cách kỹ lưỡng. Trong BĐS vẫn có câu: xem 100, đàm phán 10 và mua 1 nên kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven của tôi là anh chị nên đi xem nhiều
- Mua đất phải có pháp lý rõ ràng đó là có sổ đỏ hoặc sổ hồng, đất có thổ cư và không vướng quy hoạch, không bị kê biên tài sản, không bị tranh chấp. Đây là điều kiện cực kỳ quan trọng đối với NĐT mới, chưa có kinh nghiệm đầu tư để hạn chế rủi ro một cách tối đa, tránh tiền mất tật mang.
- Tránh mua những mảnh đất có phong thuỷ xấu như hẻm cụt, cuối hẻm, ngã 3 đường đâm, có cống, có trụ điện trước đất, gần nghĩa địa, có mộ trên đất, gần chùa, gần cây xăng, có đường điện cao thế đi qua, đất thóp hậu, đất chữ L, đất hình tam giác…..Đặc biệt là mua đất ven đô nhu cầu ít sẽ cực kỳ khó bán.
- Mua đất với giá thấp hơn giá thị trường. Trường hợp này luôn có nếu chúng ta chịu khó đi tìm kiếm và đàm phán)
- Mua đất với diện tích hợp lý phù hợp nhu cầu dân cư ở đó như đất dài quá khó bán, đất diện tích nhỏ quá khó bán ở vùng nông thôn, hay những khu vực người dân thích mặt tiền rộng thì không nên mua đất mặt tiền hẹp….
- Nếu có vốn nhiều hơn, nên lựa chọn các sản phẩm số lượng ít như mặt tiền đường, lô góc, lô gần công viên, gần chợ…. vì các lô đất đó thanh khoản sẽ luôn tốt hơn.
Đặt mục tiêu cụ thế cho khoảng đầu tư của mình
Theo kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven của tôi, chúng ta nên đặt mục tiêu cụ thế cho khoản đầu tư của mình ngay khi chuẩn bị xuống tiền như: lời 50%, 100% sẽ bán, 2 năm không tăng giá sẽ bán, mở rộng xong đường sẽ bán, dân về ở đông sẽ bán, hoàn thiện cơ sở hạ tầng khu dân cư sẽ bán…. Sau khi có mục tiêu rồi, anh chị phải thực hiện đúng mục tiêu đó. Như thế sẽ tạo được tính kỷ luật trong đầu tư và có thể đi theo lĩnh vực đầu tư BĐS này lâu dài được.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ tinh thần, nguồn vốn đầu tư và trả lời được hết các câu hỏi trên, anh chị hãy mạnh dạn xuống tiền để đầu tư đất. Lúc này là lúc cần sự quyết đoán.
Trên đây là những kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven của cá nhân của tôi trong quá trình đầu từ. Tôi muốn chia sẻ đến mọi người để mọi người có thể lựa chọn được những mảnh đất mang lại lợi nhuận tốt trong tương lai.
Đề tài liên quan kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven: (Facebook)
